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中国房价结构难以动摇

2010-11-17 9:44:27 来源:深圳商报 编辑:昵称 阅读:4180次  字体:
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  •         中国留德经济协会副主席、德国易斯泰克CEO 夏国梁

      通过对货币政策以及它产生的后果的解析,来观察一下中国房地产市场的发展前景和房地产价格的构成。

      首先是消费物价指数CPI 。

      央行相对宽松的利率政策和上期金融危机的巨量资金投放以及国际市场上原材料价格的攀升,使中国CPI进入一个可能会维持到明年上半年的增长期。CPI的增长和房地产价格是成正比关系。大众对物价的担心会促使人们投资房地产,因为人们下意识认为不动产的拥有能提高自己对物价上涨的抵抗力,这是基于:如果物价都涨了,我的房价也涨了。房地产作为用水泥做成的黄金在中华文化圈被认为是保护自己的有力城墙,虽然这样的文化观不完全正确,但决策者必须面对这样的文化传统。

      其次是货币和货款的供应量。

      为了保证后金融海啸的国民经济的持续发展,政府必须采用相对宽松的货币政策,这一货币政策提升了中国目前巨大的货币和货款的供应量,从而促进了投资者对房地产的投入。

      在金融海啸中政府为了消化这场危机对国民经济发展的影响,采取了优惠的经济政策,投放了巨量的资金。但在一个用市场经济工具来管理一个亚市场经济的体制中,很难控制这些资金流向。事实上这些资金的一定比例进入了资本及房地产市场,扭曲了房地产价格的构成,因为供需在投机资金的影响下失去了它们应该有的平衡,进一步加快了房价的上扬。

      央行提高利息将会抑制货币和货款的供应量,从而压缩投资(包括房地产),但同时也会有使经济走入萧条的风险。这个高难度协调平衡任务落在央行决策者的肩上。

      第三是劳动力成本的提高。

      宽松的货币政策、人民币的升值及劳动者对工资收入增长的需求使中国劳动力成本在今后几年里会持续增长。劳动力成本的增加不但会使物价上升,也会使房地产建设成本提高,这些成本的提高将会在房价中体现。在一个长期处在低收入的国家里,这种成本上升的强度尤其突出。

      最后看 人民币升值及美联储巨量美元投放。

      美国央行近日进一步采取膨胀的货币政策,使人民币升值压力进一步提高。只要美国经济没有明显复苏,美联储很难放弃目前的零利率货币政策。货币通常会自行流入到货币期待值上升的国家。这使得外币、特别是在贬值中的美元抓紧进入中国资本及房地产市场。这些相对短期的资金(我们通常称之为“热钱”)会被及时收回,当这些投资者发现该国的货币上升期待接近尾声了,或者发现该国的居民买入的房地产超过了他们自己实际居住的需求时,或者说,泡沫开始形成了。

      以上参数的分析是基于一个相对理想的市场经济的模式,中国的政府行为(比如通过户籍、货款限制、廉价房政策等元素来限制购买房地产)对房地产价格结构的发展影响是不容忽视的。尽管如此,只要以上经济参数不产生重大变化,中国房地产价格组成结构难以动摇,直至下一个金融危机的出现。

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